（原标题：中指研究院：一季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金环比下跌0.73%）盈胜优配
智通财经APP获悉，近日，中指研究院发布2025年一季度中国写字楼租金指数研究报告，根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.58元/平方米/天，环比下跌0.73%，跌幅较上年四季度扩大0.12个百分点，同比下跌2.1%。
空置率方面，根据中指数据，2025年一季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为11.4%；二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别为11.6%、15.8%，市场供求相对平衡，重庆、天津、青岛、武汉、长沙等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。
01 写字楼租金指数运行分析
从不同商圈表现来看，一季度写字楼租金环比下跌的商圈共69个，较上年四季度减少2个，占比86%；10个商圈租金环比小幅上涨，占比13%，1个商圈租金环比持平，占比1%。
从行业宏观环境来看，2025年一季度，我国宏观经济平稳修复，GDP同比增长5.4%，增速与上年四季度持平。从三大需求来看，消费稳中有升，一季度，社会消费品零售总额同比增长4.6%，增速较2024年全年加快1.1个百分点，其中3月社零总额同比增长5.9%，为2024年3月以来最高值。投资方面，“两重”建设和“两新”政策带动下，一季度固定资产投资同比增长4.2%，增速较2024年全年加快1个百分点，但房地产投资降幅仍较大。出口保持一定韧性，“抢出口”影响下，一季度全国货物出口总额同比增长6.9%，其中3月同比增长13.5%，4月初美国出台“对等关税”政策，关税幅度超出市场预期，其中对中国输美商品施加高额关税，二季度我国出口预计将面临挑战。
与此同时，服务业景气水平保持稳定，企业对市场发展的预期较为积极。2025年一季度，服务业增加值同比增长5.3%，增速较2024年全年提升0.3个百分点。1-3月服务业商务活动指数均维持在景气区间，其中3月指数值为50.3%，较2月上升0.3个百分点，服务业业务活动预期指数为57.5%，较2月上升0.6个百分点，位于较高景气区间。
政策层面，《政府工作报告》将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为政府工作首要任务，同时提出要“实施更加积极有为的宏观政策”。消费方面，3月16日国务院印发《提振消费专项行动方案》，部署了8方面30项重点任务，全方位扩大国内需求。产业经济方面，《政府工作报告》中提出推动商业航天、低空经济、深海科技等新兴产业安全健康发展，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业，持续推进“人工智能+”行动，支持大模型广泛应用，大力发展智能网联新能源汽车、人工智能手机和电脑、智能机器人等新一代智能终端以及智能制造装备。金融财税方面，《政府工作报告》将连续实施了14年的“稳健的货币政策”调整为“适度宽松的货币政策”，提出“加大对科技创新、绿色发展、提振消费以及民营、小微企业等的支持”“安排超长期特别国债3000亿元支持消费品以旧换新”等内容。央行在2025年一季度例会中提出要“加强货币政策逆周期调节”，整体表述相对2024年更加积极。二季度，受美国“对等关税”影响，外需压力增加，经济增长亦面临挑战，扩大内需成为提振经济的第一要务，政策有望进一步发力。
整体来看，2025年一季度，宏观经济运行保持平稳，内需亦有所恢复，但租户企业经营情况的恢复仍需时间，重点城市写字楼租赁需求延续温和复苏态势，多数业主仍采取“以价换量”策略稳续租、拓新租，重点城市写字楼租金延续下跌态势。
1.租金变动：2025年一季度重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.73%，同比下跌2.1%
图：2019-2025年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
2025年一季度，重点城市写字楼市场延续上年四季度偏弱态势，租赁需求以续租、搬迁为主，新增需求较为有限。部分城市需求恢复速度不及供应增长速度，空置压力增加。租金方面，多数业主仍采取“以价换量”策略，写字楼租金延续下跌态势，根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金1为4.58元/平方米/天，环比下跌0.73%，跌幅较上年四季度扩大0.12个百分点，同比下跌2.1%。
2.商圈表现：近九成监测商圈租金环比下跌，北京丰台科技园、重庆解放碑等商圈跌幅相对较大
2025年一季度，一线城市样本中，92%的商圈写字楼租金环比下跌，8%的商圈租金环比上涨。二线城市样本中，82%的商圈写字楼租金环比下跌，16%的商圈租金环比上涨，2%的商圈租金环比持平。
图：2025年一季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：中国房地产指数系统
2025年一季度，69个样本商圈写字楼租金环比下跌，占比86%，数量较上年四季度减少2个。其中，北京丰台科技园、重庆解放碑、南昌红谷滩中心区等7个商圈写字楼租金环比跌幅在2.0%以上，重庆南坪、深圳地王、武汉金融港、杭州西溪等18个商圈租金环比跌幅在1.0%-2.0%之间，北京燕莎、广州琶洲、南京珠江路、杭州钱江世纪城等17个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间，上海南京西路、南京新街口、北京CBD、成都大源等27个商圈租金环比跌幅在0.5%（含）以内。
与此同时，亦有少部分商圈写字楼租金环比小幅上涨，但涨幅均在0.6%以内。其中，深圳后海、上海漕河泾、青岛五四广场3个商圈租金环比涨幅在0.4%-0.6%之间，深圳龙岗中心城、天津友谊路、苏州湖东等7个商圈租金涨幅在0.3%以内，天津小白楼街商圈写字楼租金环比持平。
3.租金趋势：写字楼市场短期积极因素有所增加，但租金仍面临下行压力
2025年一季度以来盈胜优配，宏观政策发力显效，推动经济平稳恢复，写字楼市场延续温和复苏态势，但部分城市空置仍承压，租金亦继续下跌。
二季度，受美国“对等关税”影响，在出口承压的情况下，扩大内需对经济运行的重要程度提升，预计宏观政策将进一步加大逆周期调节的力度，巩固经济恢复态势。受此带动，写字楼市场也有望迎来积极变化，但不同行业租户企业的租赁需求或存在分化，人工智能行业的发展或提升部分科技企业更新、扩张办公空间的意愿，但短期内部分外贸相关企业对写字楼租赁的需求或存在不确定性。租金方面，当前写字楼市场整体仍偏弱，年内写字楼租金仍有下行压力。
02 重点城市写字楼市场表现
1.空置率：新增租赁需求有限背景下，一季度部分城市供应增加导致空置上升
图：近五个季度重点城市甲级写字楼空置率
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
更多数据：https://u.fang.com/ytcrnn/
从空置率变化来看，一季度重点城市写字楼需求整体延续温和复苏态势，部分城市新增租赁需求有限且供应有所增加，空置率上升。2025年一季度，广州、上海、深圳、成都、南京、青岛等城市甲级写字楼空置率均较上年四季度有所上升。
2.大宗交易：一季度监测到大宗交易55宗，机构投资者交易金额近七成
表：2025年一季度重点城市大宗交易案例（部分）
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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2025年一季度，中指共监测到大宗交易255宗，较上年同期减少2宗，市场仍保持一定活跃度。涉及一线城市的交易为20宗，占比33.3%，其中上海交易宗数最多，为12宗，北京、深圳、广州交易宗数均在5宗以内；涉及二线城市的交易宗数为19宗，占比31.7%，其中苏州交易宗数最多，为4宗，郑州、重庆、宁波等10个城市交易宗数为1-2宗；涉及三四线城市的交易宗数为21宗，占比35%，交易资产主要位于东莞、佛山等近20个城市。
2025年一季度，以披露金额的交易计算，中指共监测到已成交大宗交易372亿元。涉及一线城市的交易金额为266亿元，占比71.3%，上海交易金额超160亿元，深圳交易金额超70亿元；二线城市交易金额为57亿元，占比15.4%，厦门交易金额最大，为16亿元；三四线城市交易金额为50亿元，占比13.3%，东莞、佛山交易金额相对较大，均在10亿元以上。受中邮人寿收购上海博华广场等大金额交易带动，单笔交易平均金额提升至7.8亿元，较上年同期增长11%。
图：2025年一季度重点城市大宗交易金额占比（按物业类型分）
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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分物业类型来看，优质办公物业最受投资者青睐。从交易宗数来看，以商业地产（办公楼、商业、综合体、酒店）为标的的交易宗数共32宗，占比58%。以披露金额的交易计算，办公楼交易金额相对较高，为207亿元，占比56%，商业、综合体、酒店交易金额合计约67亿元，合计占比18%，工业类标的、租赁住房及产业园区交易金额合计约98亿元，合计占比26%。
从买家特征来看，内资买家仍主导市场，机构投资者交易金额较大。2025年一季度，以披露买家的交易计算，内资企业买家交易宗数占比约87%，其中机构投资者（险资、基金信托、资管公司等）、地方国企收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比超六成；以全部交易计算，买家为机构投资者的交易金额占比近七成。
从卖家特征来看，房企依旧是大宗交易市场主要卖家，内资房地产相关企业交易宗数、交易金额占比均在四成左右。
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